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推出基础设施公募REITs背后的深层含义

2021-06-20 发布于 尤溪新媒体
北京交友网

  上交所首批5只基础设施公募REITs产品于6月21日正式上市交易,这标志着REITs在我国正式落地。此前,首批9只基础设施公募REITs向投资者公开发售,开售当日即售罄,其中较优质的产品配售比例堪比股市“打新”。公开披露的信息显示,9只基础设施公募REITs底层资产包含收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、垃圾处理及生物质发电等多种资产,2021年现金分派率预计在4.10%~12.35%之间,收益率高于市场上很多理财产品。

  那么,为何基础设施公募REITs引来市场如此关注并能取得较好的销售业绩,未来能否成为资本市场长期投资的优质标的?这就需要从REITs产品设计说起。

  REITs为“Real Estate Investment Trusts”缩写,翻译过来就是“不动产投资信托基金”,最早出现于美国,简单说就是基金管理者将房产打包分割成很多小份卖给投资者,并将房产出租后用租金给投资者分红。这种产品规则的设置不仅可让房地产商快速回笼资金、加快资金周转,更能让投资者享受到租金带来的分红和房产升值带来的投资收益,一举两得。统计显示,过去20年,美国权益型REITs年均回报率是9%~12%,投资表现优于市场上很多指数的表现,可以说是资本市场上较为优质的、适合普通投资者长期投资的一个品种。

  与国外REITs不同,我国此次推出的基础设施公募REITs底层资产以基础设施为主,并不包含住宅和商业地产。这一设计体现了此次REITs政策制定的精妙之处,不仅可为基础设施有效筹集建设资金,更对接了资管新规推出后商业银行相对收益高的非标理财产品减少导致的居民保本型理财需求缺少投资渠道的问题。

  众所周知,我国当前房地产政策的主基调是“房住不炒”,如果此时推出投资房地产的REITs势必影响房地产政策调控效果。

  而推出以基础设施为主REITs的含义则稍微复杂一些,需要从我国基础设施建设的资金来源讲起。无论发达国家还是发展中国家,大部分基础设施项目具有前期投资大、资金回收周期长、涉及民生保障、需要政府长期提供补贴的半公益特性,只有收费公路、产业园、污水处理等少数基础设施项目盈利能力较好,这也使民营资本很少介入基础设施投资领域,大部分基础设施项目需要由政府财政资金直接投资建设。

  我国基础设施项目主要由各地方政府的平台公司或国有企业投资建设。平台公司主要是由地方政府通过资产注入方式成立,以财政收入对其隐性担保,这么做的好处在于可以通过平台公司发挥杠杆作用,短期建设大量民生基础设施项目,花明天的钱干今天的事。但问题也同样明显,主要是平台公司通过银行贷款、发行债券以及非标方式融资后,不仅容易产生地方政府隐性债务,难以从整体有效控制这一债务问题,而且还通过银行释放出了大量货币信用,对通胀造成较大压力。特别是2009年以后,一些地方政府存在超前建设问题使隐性债务进一步放大。

  因而,从2014年起,国家越来越重视这一问题,发布了《关于加强地方政府性债务管理的意见》(43 号文),剥离融资平台公司政府融资职能,融资平台公司不得新增政府债务。随后修订《预算法》,以地方政府举债代替平台举债,此后又陆续开始清理地方政府隐性债务,并推出违规举债终身问责制等系列措施。至此,通过融资平台为新建基础设施筹集资金之路逐渐走到尽头。

  当然,仅靠“堵”不行,国家也出台了相应“疏”的政策。为推动基础设施建设并提高资金使用效率,财政部主导推动了PPP方式吸引民营资本进入,但从实际效果来看,一方面吸引民营资本的资金规模不及整体基建投资需求,另一方面由于项目都由地方政府主导推进,即使是PPP方式民营资本进入也存在顾虑,导致民营资本参与基建PPP的意愿整体不够强烈、参与基建PPP主角以不同类型国资为主,甚至很多地方为了基础设施项目上马搞出了很多伪PPP。同时,当前由于减税降费政策的推广,地方财政普遍较为紧张,基建投资的另一个资金来源——专项债筹集资金的数额也较为有限,难以满足基建投资的需求,这也就是近年来我国基建投资增速放缓的主要原因。

  因而,给基建投资拓展新的资金来源就成为当下必须尽快解决的问题。我国通过20余年高强度基础设施建设,已经建成的基础设施存量资产规模超过100万亿元,这部分资金普遍沉淀在基础设施上,没有得到有效盘活。需要通过一种金融工具有效让这部分沉淀资金流转起来,起到为基础设施建设开拓新的资金来源的目的,这是此次基础设施公募REITs推出的根本原因。未来基础设施REITs公募逐渐推广后,保守估计市场规模也能超万亿元,这样,短期基础设施公募REITs可成为平台类公司权益融资工具,降低地方政府债务压力,长期则可有效盘活基础设施存量资产,提高资金使用效率。

  另一方面,近20余年,房地产一直都是我国居民的主要投资方向,虽然近年来我国资本市场已经有了快速的发展,但资本市场的总市值仍然无法与房地产总市值相提并论。长此以往,积累在房地产领域的风险就逐渐扩大,如何分流集中在房地产投资上的居民资金已经关乎到经济和金融安全问题,亟待解决。做强做大资本市场是未来很长一个时间段我国宏观政策的主要方向。

  在具体途径上,近几年我国改革力度逐步加大,既实施了证券发行注册制,又扩大了股票和债券基金规模,建立了以机构为主的资本市场。但股票和债券基金毕竟需要一定投资经验,而且波动率较大,很多普通投资者属于风险厌恶型,还是会选择银行保本保息型理财产品。随着资管新规过渡期进入尾声,保本保息型理财产品将逐渐成为历史,其中很多对接非标的保本保息型理财产品也将逐步淡出市场,这部分产品规模占银行全部理财的近三成,市场规模在万亿元级别,需要找到能代替此类理财产品的新的金融产品满足这部分风险厌恶型投资者投资需求。此次推出的基础设施公募REITs恰恰就是这样一类产品,设定强制分红机制,在符合条件的前提下应将可供分配金额的90%以上强制分配给投资人,首批基础设施公募REITs底层资产为基础设施中较为优质的品种,一般由政府定价,收益相对稳定,能够给投资者带来长期稳定的回报。

  因而,一面是基础设施资金来源近年来受到限制,需要开辟新的路径,一面是保本保息型理财产品逐步退出市场,稳健型投资者需要有新的投资品种,基础设施公募REITs的制度设计正好连接了供需两端,其销售火爆也就不难理解了。

  当然,任何事物都具有两面性,基础设施公募REITs也一样。不同于房地产REITs,基础设施公募REITs的底层资产主要是收费公路、污水处理等基础设施,非专业人士很难对其资产进行估值,而且其盈利模式多为政府定价,这两方面决定了投资者很难赚到底层资产增值的钱,只能赚到分红收益。

  另一方面,首批试点的基础设施公募REITs主要是基础设施领域相对赚钱的行业,这些行业在整个基础设施行业占比相当小。未来基础设施公募REITs一定会逐步拓展至其他不赚钱的基础设施行业,如此才能真正盘活上百万亿元的基础设施存量资产。这些相对不那么赚钱的基础设施行业想要通过REITs发售要么采取PPP模式,要么采取特许经营模式才能做到盈利,也就是说未来很可能出现地方政府加大既有项目PPP或特许经营力度,只要将基础设施公募REITs的收益率控制在稍高于10年期国债收益率即可实现盘活存量基础设施资产的目的,这本质上是一种变相加杠杆,短时间发行量较大的话肯定会对地方财政形成挤占,需要监管层控制好基础设施公募REITs发行和试点行业扩展的节奏,避免带来地方政府新一轮加杠杆。

  综上,基础设施REITs的推出既解决了基建领域资金来源不足的问题,又扩宽了普通投资者投资范围,推出时间节点非常精准,产品规则设计非常精妙,未来具有较大的发展空间,但同样需注意控制好发行和试点行业扩展的节奏,适宜稳步推进。

(文章来源:中国经营报)

文章来源:中国经营报
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